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2項道路 ■法地 ■媒介契約 ■表示登記 ■不動産の表示に関する公正競争規約
法定代理人法定地上権 ■保存登記 ■みなし道路 ■容積率 ■連帯保証

2項道路

建基法42条2項に定められた道路を指すため、一般にこう呼ばれる。みなし道路ともいう。幅員4m未満でも、1.8m以上あり、昭和25年11月23日以前(この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、指定の日の前日以前)から建物が立ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建基法上の道路とみなされ、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされる。ただし平成4年の法改正により、特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われるが、この6m区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされる。また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされる。2項道路の広告に当たってはその旨を表示しなければならない。また、その結果、敷地面積が概ね2割以上減少することとなる場合は、その面積も表示しなければならない。

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法地(のりち)

法面(のりめん)ともいい、実際に宅地として使用できない斜面部分のこと。これは、自然の地形によるもののほか、傾斜地の造成に当たって、土崩れを防ぐためにつくられる場合もある。表示規約では、法地も傾斜地に含まれるとされ、一定割合以上の傾斜地を含む場合は、その面積を表示しなければならない。

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媒介契約

宅地または建物の売買、交換または貸借のなかだち(とりもち)を宅建業者に依頼する契約のこと。宅地または建物の売買または交換等をしようとする場合、自分の希望する条件(価格、引渡し時期等)に合った相手方を、広い範囲から探し出すことは極めて困難であるため、これらの取引をする際に、両者の間をとりもつことを専門としている宅建業者に、取引の相手方を探すよう依頼することになる。このときの依頼契約を媒介契約という。宅建業者は、宅地または建物の売買または交換に関する媒介契約を締結したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐって紛争等の生ずるのを防止するため、遅滞なく、一定の契約内容を記載した書面を作成し(媒介契約の内容の書面化)、依頼者に交付することが義務付けられている(宅建業法34条の2)。なお、媒介契約は、
(1)依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる一般媒介契約(明示型と非明示型がある)
(2)依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない専任媒介契約
(3)依頼者が依頼をした宅建業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することができない専属専任媒介契約
がある。

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表示登記

不動産登記簿の表題部(不動産登記法16条2項)になされる登記のこと。土地については所在、地番、地目、地積(同法78条)、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積等(同法91条)が表示される。これらを登記簿に記載することによって、不動産の客観的現況をそのまま公示し、権利に関する登記が正確かつ円滑に行われることが期待できる。表示登記の申請人は原則的にはその所有者(所有権登記名義人)である(同法25条、80条、93条)が、表示については職権主義がとられ(同法25条の2)、登記官に実地の調査権がある(同法50条)。これは、登記に際して、登記所に出頭を要しないこと(同法26条2項)とともに権利の登記との大きな違いである。

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不動産の表示に関する公正競争規約

不当景品類および不当表示防止法10条の規定に基づき公正取引委員会の認定を受けて、不動産業界が設定した不動産の取引に関する広告その他の表示に関する自主規制基準のこと。同法4条の解釈基準のひとつとして取り扱われる。昭和38年東京地区に設定され、現在、北海道、東北、首都圏、東海、北陸、近畿、中国、四国、および九州の9地区に設定されている。

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法定代理人

法律の規定により代理人となった者。未成年者の両親(民法818条以下)、禁治産者の後見人となった配偶者(同法840条)のように、本人に対して一定の地位にある者が代理人になる場合のほか、父母が協議離婚の際に定める親権者のように、本人以外の者の協議により定まる場合(民法819条1項)、相続財産管理人のように裁判所によって選任される場合(民法918条)等がある。法定代理人は、任意代理人と同様、本人に対して善良なる管理者の注意義務および誠実義務を負うが、その権限(代理権の範囲)が法律または裁判所の命令によって決められる点、および本人との信任関係がなく復代理人を自己の責任で選任しうる点で任意代理人と異なる。

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法定地上権

不動産の競売が行われた場合に、法律によって設定されたとみなされる地上権のこと。地上権は、本来契約によって設定されるのであるが、その例外である。同一所有者に属する土地、またはその上にある建物の一方について抵当権が設定され、それが実行された場合には、建物はその存立根拠を失ってしまうので、建物のために地上権が設定されたものとみなされるのである(民法388条)。民事執行法81条も、強制競売について同様の定めをしている。なお判例は、土地、建物の双方に抵当権が設定された場合にも、民法388条の類推適用を認めている(最判昭和37年9月4日民集16巻1854頁)。

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保存登記

狭義には不動産の先取特権の登記(不動産登記法1条)を指すとされているが、広義には、未登記の不動産について初めてなす所有権の登記も含まれる(同法100条)。所有権の保存登記は、
(1)登記簿の表題部に自己または相続人が所有者として記載される者
(2)判決により自己の所有権を証する者
(3)収用により所有権を取得した者
(4)区分所有建物(マンション)については、表題部に記載された所有者の証明書により、その所有権を取得したことを証する者
が単独で申請することができる。
なお、先取特権にあっては、先取特権者と債務者との共同申請により行う(同法26条1項、115条、119条)。裁判所書記官から未登記の建物についての差押えの登記の嘱託があったようなときには、例外として職権で保存登記がなされる(同法104条)。

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みなし道路

→2項道路

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容積率

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のこと。建築物の規模とその地域の道路等の公共施設の整備状況とのバランスを確保すること等を目的として、都市計画区域内においては、用途地域の種別および前面道路の幅員により、その最高限度が制限されている(建基法52条)。
平成4年の都計法および建基法の改正により、誘導容積制度および容積の適正配分制度が導入され、良好な市街地形成を図るうえで、公共施設の整備状況に応じて、また、容積規制により土地の有効・高度利用を図っている。

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連帯保証

保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担すること。連帯保証も保証の一種であるから、主たる債務に附従し、主たる債務者に生じた事由は、原則として連帯保証人に効力が生ずる。しかし半面、連帯保証には連帯債務の規定が適用され、例えば連帯保証人に対する請求は、主たる債務者に対しても時効中断の効力を生ずる(民法458条、434条)。また、普通の保証と違い、催告の抗弁権および検索の抗弁権はなく、債権者から請求があれば、連帯保証人には直ちに弁済の義務が生じる。この点から連帯保証は、普通の保証よりも担保性が強い。連帯保証人が弁済したときは主たる債務者に求償権を有することは、普通の保証と同じである。

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